Neuer Vorschlag zur Analyse des Produktionsproblems im Wohnungsbau: „Lass die Leerstandssteuer kommen“
Im Immobiliensektor war in der letzten Zeit das am meisten diskutierte Problem das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Obwohl die Nachfrageseite lebendig war, trug der Rückgang der Produktion maßgeblich zum Anstieg der Preise und Mieten bei. Die Wohnungsbauproduzenten hingegen betonen, dass sie großen Leid hinsichtlich des Grundbedarfs an Land erleiden. Sowohl die Schwierigkeit als auch die Kosten der Grundstückserschließung führen bei vielen Investoren zu Appetitlosigkeit. Wie kann dieses Problem gelöst werden?
Die treffende Antwort auf diese Frage kam vom Leiter des Exekutivkomitees der CVS Hava Kent Building Cooperative, Erkut Çavuş. Mit der Begründung, dass die freien Plätze in der Stadt in das Produktionssystem einbezogen werden sollten, bot Sergeant eine „zusätzliche Steuer umsonst“ an.
Wir sprachen mit dem Unteroffizier über die Probleme in der Wohnungsproduktion, Lösungsansätze und den wachsenden Baugenossenschaftsmarkt…
– Sie sind als Genossenschaft in die Immobilienbranche eingestiegen. Warum haben Sie sich diesem Bereich zugewandt?
Ich kam 2011 nach Istanbul, um Pilot zu werden, und lernte dadurch die Luftfahrtbranche näher kennen. In dieser Zeit war ich auch mit dem Kauf und Verkauf von Grundstücken beschäftigt. Andererseits verbrachte ich meine Kindheit im Baugewerbe, da mein Vater und mein Großvater in der Immobilienabteilung tätig waren. Danach sah ich den Wohnungsmangel beim Umzug des Flughafens Atatürk zum Flughafen Istanbul und die Nachfrage der Mitarbeiter in der Luftfahrtabteilung öffnete die Türen von Genossenschaften. Jetzt habe ich mit 26 Jahren die Genossenschaft gegründet und da ich der jüngste Name in der Branche bin, wurde mir oft die Frage gestellt: „Ich frage mich, ob er das kann.“ Die negativen Kommentare lösten in mir heftige Reaktionen aus und die Reise, die mit einem Projekt begann, wuchs Schritt für Schritt.
Die negative Wahrnehmung ist gebrochen
– Wie hat sich die negative Wahrnehmung der Genossenschaft auf Sie ausgewirkt?
Tatsächlich wäre im Jahr 2000 ein Drittel des Wohnungserwerbs über Genossenschaften erfolgt. Berufscluster würden in den Vordergrund treten und dieses Geschäft starten. Allerdings war es nicht immer wie erwartet. Die Wahrnehmung von Genossenschaften wurde aufgrund jahrelanger unvollendeter Projekte negativ. Mit der Einführung von Wohnungsbaudarlehen im Jahr 2002 gerieten Genossenschaften dann für lange Zeit in Vergessenheit. Heute ist es aufgrund der schnell steigenden Preise wieder auf der Tagesordnung derjenigen, die Wohnraum kaufen möchten. Als wir unser erstes Projekt starteten, sahen wir die Widerspiegelung einer negativen Wahrnehmung. Es gab einige, die ein Haus von uns kauften und es ihren Familien nicht einmal erzählten, weil sie Angst vor dem Spiegelbild hatten, das sie sehen würden. Als das Projekt dann abgeschlossen war, waren sowohl die Qualität als auch die Preissteigerung alle zufrieden und so sahen wir uns einer starken Nachfrage gegenüber.
In unserem ersten Projekt, das vor einem Jahr abgeschlossen wurde, haben wir Familien mit einer monatlichen Rate von tausend Lira zu Eigenheimen gemacht. 1+1-Wohnungen kosteten durchschnittlich 285.000 TL, 2+1-Wohnungen 550.000 TL. Jetzt wechseln 1+1-Wohnungen für 2 Millionen Lira und 2+1-Wohnungen für 3,5 Millionen Lira den Besitzer. Ich kann sagen, dass wir die negative Wahrnehmung durchbrochen haben, indem wir gezeigt haben, wie Genossenschaften funktionieren sollten. Seit unserer Gründung im November 2016 sind wir sowohl beim Umsatz als auch bei der Anzahl der Partner jedes Jahr um über 100 Prozent gewachsen.
Erkut Çavuş, Leiter des CVS Hava Kent Building Cooperative Management Council
PREIS- UND MÖRTELVORTEIL
– Welche Vorteile hat der Wohnungskauf bei der Genossenschaft für den Verbraucher?
Immobilienunternehmen arbeiten zu Recht gewinnorientiert, während es bei Genossenschaften darum geht, die Partner nach den bestmöglichen Regeln zum Leben zu erwecken. Die Eliminierung des Produzentengewinns bietet einen erheblichen Kostenvorteil. Beispielsweise belaufen sich die Quadratmeterbaukosten in unserem neuen Projekt auf 16.000 bis 17.000 Lira. Wenn wir das Land dazurechnen, sind es durchschnittlich 30-35.000 Lira. Aber wenn das Immobilienunternehmen den Job macht, sollte es seinen Quadratmeter mit der Inflationsdifferenz und dem Gewinn für mindestens 55.000 Lira verkaufen. Das bedeutet einen Preisvorteil von 50 %.
Die Gebühr für die Eigentumsurkunde beträgt 4 % für den Wohnsitz, der von den Wohnungseigentümern übernommen wird, was 200.000 Lira für einen Wohnsitz im Wert von 5 Millionen Lira entspricht. Die Gebühr in der Genossenschaft beträgt 2 Promille, das heißt, der Preis im selben Haus beträgt 10.000 Lira. Lediglich bei der Eigentumsurkundegebühr ergibt sich ein Vorteil von 190.000 Lira. Auch Genossenschaften unterliegen nicht der Einkommensteuer. Unternehmen rechnen alle Arten von Steuern auf ihre Umsätze ab, was ebenfalls eine Frage des Gewinns ist.
KAUFEN SIE NICHT AUS DER FORSCHUNG
– Besteht ein Risiko?
Ich kann nicht sagen: „Die Genossenschaft ist vorteilhafter, kaufen Sie auf jeden Fall ein Haus bei einer Genossenschaft.“ Für diejenigen, die ihre Arbeit ordnungsgemäß erledigen, sind all diese Vorteile in Worte zu fassen. Bevor Verbraucher Partner einer Genossenschaft werden, sollten sie den Zweck des Ausschusses, seiner Partner und der Personen in der Verwaltung gründlich prüfen. Zahlungsbedingungen und Projektstandort sind wertvoll. Möglicherweise möchte er auch vorher die Grundstückstitel sehen. Nachdem ich Gesellschafter der Genossenschaft geworden bin, empfehle ich ihnen, sich an den allgemeinen Ausschüssen zu beteiligen. Vom in diesen Delegationen verwendeten Eisenzement bis hin zu den Arbeitskosten wird jedes Thema ausführlich behandelt. Über E-Government sind nun Genossenschaftsmitglieder, Finanzstrukturen und getroffene Entscheidungen einsehbar. Sie können es von hier aus verfolgen. Viele wissen es nicht, aber Baugenossenschaften unterliegen der Kontrolle des Ministeriums für Umwelt, Urbanisierung und Klimawandel. Die Generalräte werden von Ministerialkommissaren begleitet und prüfen, ob die Delegation fehlerfrei erfolgt und die Bücher der Wahrheit entsprechen. Darüber hinaus können die Partner in regelmäßigen Abständen die Baustellen besuchen und den Fortschritt und die Qualität der Arbeiten überprüfen. Für die Transparenz des Prozesses übertragen wir rund um die Uhr live von Baustellen.
Die Zahl der Bauten nimmt rapide zu
-Können Sie uns etwas über Ihre neuen Projekte erzählen?
Wir haben unser erstes Projekt mit 144 Wohnungen in Arnavutköy abgeschlossen und das Leben hat letztes Jahr begonnen. Unser Taşoluk-2-Projekt wird in Arnavutköy wieder fortgesetzt. Bis spätestens Juni 2024 werden 123 Wohnungen fertiggestellt sein. Wir haben ein neues Projekt mit 110 Wohnungen in Tuzla Aydınlı gestartet. Wir werden nächstes Jahr ein Projekt mit 150 Wohnungen in Sancaktepe starten. Wir planen neue Projekte in Büyükçekmece und Beylikdüzü. Unser nächstes Ziel ist es, Hava Kent in andere Provinzen zu verlegen. Wir befinden uns in der Landentwicklungsphase in İzmir, Muğla und Ankara. Mit der Arbeit vom Haus aus ist das Interesse an Sommerhäusern gestiegen. Wie in Istanbul werden wir in Sommerresidenzen im Vergleich zu Markenwohnungsprojekten günstigere Produkte herstellen.
-Wie erfolgen die Zahlungen?
Wir bieten verschiedene Optionen an. Bürger können ihre Raten selbst zahlen, langfristige Kredite bei einer abgestimmten Bank aufnehmen, sich für zinssensitive Tochterbanken entscheiden oder diese über von der BDDK zugelassene Wohnungsbaugesellschaften kaufen. In unseren zum Verkauf stehenden Projekten kosten 2+1 Wohnungen durchschnittlich 3 Millionen TL, 3+1 Wohnungen 4 Millionen TL.
2 NEUE VORSCHLÄGE FÜR DIE PRODUKTION
– In den letzten Jahren blieb die Wohnungsbauproduktion hinter dem Bedarf zurück. Wie wird dieses Problem gelöst?
Genossenschaften und Immobilienunternehmen können das Grundstücksproblem nicht lösen. Daher ist die Produktion nicht auf dem gewünschten Niveau. Ich habe zwei Angebote für diese Wette:
1- Rohstoffland für den Wohnungsbau. Aber Land zu finden ist schwierig. Landbesitzer in der Türkei gehören im Allgemeinen der oberen Einkommensgruppe an. Sie haben Plätze in der Stadt, aber sie verkaufen nicht, sie warten. Sie warten, aber wir haben ein Problem mit der Wohnungsbauproduktion. Um diese Flächen in das Produktionssystem einzubeziehen, sollte eine Leerlandsteuer eingeführt werden. Wenn er nicht verkauft, kein Projekt entwickelt oder kein Vertragsprojekt mit einem Unternehmen durchführt, muss er Steuern zahlen. Diese Steuer sollte auch jedes Jahr steigen, in dem es stillsteht. Es besteht eine Lücke zwischen dem beizulegenden Zeitwert der Immobilie und dem Schätzwert. Es muss ein Mittelweg mit einer realistischen Zahl gefunden werden. Beispielsweise werden 10 Prozent des für das erste Jahr ermittelten Preises als Steuer bezeichnet. Wenn er sich dann dennoch dafür entscheidet, das Feld leer zu lassen, wird der Betrag um 20 bis 30 Prozent erhöht. Plätze, die aus willkürlichen Gründen leer bleiben oder aufgrund von Meinungsverschiedenheiten in der Mitte der Familie zurückgehalten werden, werden auf diese Weise für die Produktion freigegeben. Die genaue Situation gilt auch für diejenigen, die 30-40 Häuser haben. Es können auch zusätzliche Steuern auf sie erhoben werden.
Erkut Çavuş erklärte, dass sie für ihre Taşoluk-2-Projekte den Designpreis „European Property Awards 2022“ aus Großbritannien erhalten hätten: „Wir waren die erste Baugenossenschaft in der Geschichte der Türkei, die eine Auszeichnung erhalten hat.“
VERBOTENE VERMIETUNGSVERKÄUFE IN RISIKEN WOHNUNGEN
2- Mein zweiter Vorschlag betrifft die Beschleunigung der städtischen Transformation. In der Türkei besteht ein erheblicher Transformationsbedarf. Aber auch in diesem Bereich stehen persönliche Interessen vor den Interessen der Gesellschaft. Nachbarn können sich nicht einigen, Bürger feilschen um Quadratmeter, unterschreiben nicht für eine Keramik- oder Haushaltsgerätemarke. Es stellt sich heraus, dass das Problem nicht darin besteht, ob die Wohnung neu oder luxuriös ist, sondern darin, die Sicherheit der Bürger zu schützen. Daher sollte ein bitteres Rezept vorbereitet werden. Für alle Gebäude sollte eine Risikobewertung durchgeführt werden und der Verkauf und die Vermietung riskanter Gebäude sollte verboten werden. Dann fordern die Bürger eine Transformation. Durch die Umgestaltung auf Inselbasis und nicht auf Gebäudebasis werden die Straßen erweitert und die Grünflächen vergrößert. Durch die Flächenaufstockung an geeigneten Stellen entsteht ein zusätzliches Wohnungsangebot. Mit diesen Maßnahmen wird die Stabilität des Anstiegs der Immobilienpreise und Mieten gewährleistet.
„WINZIGE HÄUSER SIND NACH 10 JAHREN UNMÖGLICH“
– Die Zahl der Landgenossenschaften hat in der letzten Zeit zugenommen. Besonderes Interesse an Tiny Houses unterstützt diesen Bereich. Wie bewerten Sie diese Projekte?
Landgenossenschaften wachsen schneller als Wohnungsbaugenossenschaften. Wer aufgrund der hohen Preise in den Ballungsräumen keine Wohnung findet, scheidet aus. Aber dieser Bereich ist ziemlich riskant. Bezahlbares Land zu kaufen und in einem Tiny House im Garten zu leben, ist eine romantische Idee, in der Praxis jedoch ein Problem. Obwohl gesagt wird, dass Ihre Parzelle ein sicheres gemeinsames Land ist, entstehen viele Probleme, weil es viele Anteilseigner gibt. Da diese Gebiete nicht umgesetzt werden, hat der Staat das Recht zur Enteignung, auch wenn Sie über eine Eigentumsurkunde verfügen. Danach können Sie weder Strom noch Wasser anschließen, um dort zu leben, und wenn Sie es nicht nutzen, ist eine Wartung erforderlich. Ich denke, nach 10 Jahren werden Millionen winziger Häuser leer stehen. Dies ist ein Slum der neuen Ära. Wenn die Zahl hoch ist, wird es den Bürgern schwerfallen, etwas zu verkaufen. Daher sollte der Käufer bei solchen Investitionen das Risiko des Geschäfts und die Folgekosten berücksichtigen. Der Wunsch nach einem Leben im Einklang mit der Natur sollte keine Fehlinvestition sein.
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