Marken brechen Umsatzrekorde… Wir haben die Abwesenheit geteilt, teilen wir den Gewinn

By admin On Aug 21, 2023

Türkei Ende der 90er Jahre kam es zu Einkaufszentren (AVM). Diese Zentren gefielen den Verbrauchern so gut, dass ihre Zahl Anfang der 2000er Jahre rapide zunahm. Es war eine lohnende Investition für Unternehmer und eine adäquate Plattform für Marken. Es ist eine Ära angebrochen, in der wir jeden Tag die Nachricht von einer neuen Investition in ein Einkaufszentrum hören. Selbst zwei oder drei Einkaufszentren in derselben Straße stellten für eine neue Investitionsentscheidung kein Problem dar. Nuri Hatcı, der Vorsitzende der Shopping Centers and Investors Association (AYD), erinnert uns an jene Tage, als „eine Zeit lang Einkaufszentren Könige waren“.

Nach Angaben des Hutmachers sind diese Zeiten längst vorbei, tatsächlich bereuen 70 Prozent der Anleger, die damals in dieses Geschäft eingestiegen sind, dies. Die Gewinne gingen zurück, Kredite konnten nicht zurückgezahlt werden. 60–70 der 445 Einkaufszentren in der Türkei sind in den Händen von Banken, und es gibt keine Käufer. Im Gegensatz dazu sind die Einkaufszentren voller als je zuvor. Nuri Hatcı sagte: „Die Zahl der Einträge ist 5-10 Prozent höher als 2019, der glänzendsten Zeit des Einzelhandels. Marken brechen jeden Tag Umsatzrekorde“, sagt er. Und er fügt hinzu: „Wir haben allen Marken in jeder schwierigen Zeit so gut wie möglich geholfen. Wir haben während der Pandemie 3 Monate lang keine Miete erhalten. In Europa gibt es dafür kein Beispiel. Beim Sägen muss es „eins für dich und eins für mich“ sein, nicht immer für mich, nicht für mich, für Schnitte. Wir müssen uns irgendwo in der Mitte treffen und uns die Hand geben.“

Wir hören, dass sich viele Shopping-Mall-Investoren in einer schwierigen Situation befinden. Bis vor ein paar Jahren war es in der Mitte der profitabelsten Investitionen, was ist passiert, was hat sich in der Mitte verändert?

Der Prozess, der mit der Umstellung von Verträgen von Fremdwährung auf TL begann, erwies sich für Einkaufszentren als problematisch. Tatsächlich ist es üblich, dass solche Entscheidungen für bestimmte Zeiträume getroffen werden, wenn schwere Phasen durchgemacht werden. Eine Umrechnung von Fremdwährung in TL ist für 2-3 Jahre möglich. Die Tatsache, dass dies jedoch dauerhaft war, machte es den Shopping-Mall-Investoren sehr schwer. So haben wir ausländischen Investoren mitgeteilt: „Ihre Verträge sind nicht mehr gültig.“ Wir hätten den Anlegern eine begrenzte Entscheidung viel einfacher erklären können. Doch als es alles völlig veränderte, war auch der Investor überrascht.

Ist der Markt an der Shopping-Mall-Front noch nicht gesättigt?

Nehmen wir an, wir erreichen eine Sättigung auf der Mall-Seite. An einigen Stellen kann es sogar zu Redundanzen kommen. Andererseits investieren alle Shopping-Mall-Investoren in fast alle Bereiche der Gewerbeimmobilien; Logistik, Hotel, Miethäuser, Büro … Und jetzt tätigen diese Cluster diese Investitionen in anderen Ländern. Ihr Vorbehalt besteht darin, dass es kein Gesetz für Gewerbeimmobilien gibt. Kein Rezept für Gewerbeimmobilien.

Welche Elemente sollten Ihrer Meinung nach in dieses Gesetz aufgenommen werden, damit der Ausländer wieder Vertrauen gewinnen kann?

Die wertvollste Veröffentlichung von Wettverträgen. Wenn wir die Standards im Motamot West anwenden können, werden gewerbliche Immobilieninvestitionen in einem Umfeld, in dem der Vertrag zwischen den beiden Parteien nur minimal beeinträchtigt wird, in die Türkei zurückkehren. Bei diesen Investitionen handelt es sich nicht um 1-2-Millionen-Dollar-Investitionen. Wir sprechen von Investitionen, die zwischen 30 und 40 Millionen Dollar bis zu 200 Millionen Dollar betragen können. Solange also dieses Zögern besteht, bleibt die Besorgnis des ausländischen Investors bestehen.

Vom Golf werden enorme Investitionen erwartet. Derzeit kein Interesse an diesem Abschnitt?

Tatsächlich sind sie an Einkaufszentren interessiert, investieren aber nicht. Nehmen wir an, sie kaufen ein Einkaufszentrum oder gehen zu einer Filiale und fragen sich: „Wie hoch wird die Miete sein?“ Die Dinge ändern sich, wenn Sie TL hören. Sie können nicht nur in Einkaufszentren investieren, sondern auch in die Logistik, sie können Hotels bauen, aber sie betreten sie nicht.
Denn auf der Mietseite werden sie bekommen
kein Geld.

ALLES ERHÖHT SICH UM DAS 9-FACH, DIE MIETE NUR 4,5

Im Moment erleben Marken ihre besten Zeiten. Einkaufszentren sind voll. Erhalten Sie aus dem Umsatz keine Miete?

Ja, fast keine der Marken in den Einkaufszentren beschwert sich. Nur in Kinos ist das ein Problem. Ich kann sagen, dass es keine Marke mehr gibt, die Probleme mit dem Ende der Pandemie hat. Ja, der Mietvertrag läuft weiter. Ich werde ein eindrucksvolles Beispiel geben. Der Preis des Hemdes, das Sie 2018 für 100 TL gekauft haben, beträgt derzeit 900 TL. Damals waren es 3,5 TL. Wir können unsere Mieten auf der Grundlage der Inflation erhöhen. Mit diesem Konto hat sich die Miete, die 2018 100 TL betrug, auf 450 TL erhöht. Hierzu zählen Umsatzmieten. Deshalb befinden sich Shopping-Mall-Investoren, insbesondere solche mit Fremdwährungskrediten, in einer schwierigen Situation.

Sind alle Einkaufszentren Verluste, gibt es profitable?

Natürlich ist es mir nicht möglich, die Küche aller zu kennen. Wir wissen jedoch, dass es ein großes Problem der Unrentabilität gibt und dass diejenigen, die Kredite haben, sehr große Probleme bei der Rückzahlung ihrer Kredite haben. Sie können Einkaufszentren sehen, in denen keine Kunden fehlen. Aber wenn dieses Unternehmen 40 Millionen oder mehr Schulden hat, kann ich sagen, dass es derzeit definitiv in der Verschwendung liegt. Es ist üblich, dass Einkaufszentren, die ihre Kredite abbezahlt haben, möglicherweise Gewinne machen, aber ich kann sagen, dass die überwiegende Mehrheit von ihnen Verluste verzeichnet. Tatsächlich befinden sich derzeit 60 bis 70 Einkaufszentren in der Hand von Banken.

Marken kritisieren Einkaufszentren, dass sie hinsichtlich des Gemeinschaftsflächenverbrauchs nicht transparent seien, das Gleiche gilt jedoch für die Umsatzmieten. Wir haben auch Probleme, wenn wir versuchen, Prüfer für die Umsatzerlöse zu schicken, die wir von Marken erhalten.

INVESTORENEINKOMMEN, WENN GESETZ GEMACHT WIRD

Bereut der Shopping-Mall-Investor?

Wenn man die aktuellen Shopping-Mall-Investoren fragt: „Würden Sie diese Investition jetzt tätigen“, schätze ich, dass 70 Prozent dies nicht tun würden.

Wer liegt hier falsch? Wie kam es zu diesem Punkt?

Es gibt zu viele falsche Seiten. Hat der Investor versucht, den Bau fertigzustellen und zu vermieten, anstatt Wahrheitsberater einzusetzen? Der Einzelhändler sagte: „Meine Konkurrenten eröffnen in diesem Einkaufszentrum und haben jedes Einkaufszentrum betreten, ohne ordnungsgemäße Durchführbarkeit zu gewährleisten.“ Haben die Berater den Investoren geraten, Einkaufszentren an Orten zu bauen, an denen sie nicht sein sollten? Andererseits hat die Öffentlichkeit erst spät internationale Normen in diesem Segment eingeführt.

Wenn dieses Gesetz in Kraft tritt, werden ausländische Investoren dann wieder Interesse an diesem Abschnitt zeigen?

Einige der Investitionen aus den Golfstaaten könnten in diese Branche fließen. Sie können hier Partner bei Investitionen sein. Ich denke, wir sollten diese Chance richtig nutzen. Ich denke, westliche Investoren können mit diesem Wind mitkommen.

Ich mag es nicht, das Einkaufszentrum zu besuchen

Aufgrund meines Jobs bauen wir auf all unseren Auslandsreisen Einkaufszentren. Tatsächlich bin ich in meinem Alltag immer in Einkaufszentren unterwegs. Außerdem mag ich Reisen ins Ausland, insbesondere in Europa, überhaupt nicht.

Mein Lieblings-AVM in der TÜRKEI ist Aqua Florya. Es ist ein Ort, den ich gerne besuche, dort sitze und esse.

Ich reise HÄUFIG nach Deutschland. Mein Sohn arbeitet dort in einer Firma.

Ich liebe Schwimmen und Spazierengehen.

Einige Geschäfte können auch falsche Berichte haben. Es ist kein Einbahnziel, es ist eine Straße, die in beide Richtungen führt. Regeln müssen gemacht werden. Es müsste für beide Parteien Strafen geben. Wer Unrecht tut, sollte bestraft werden.

ES GIBT KEINEN PLATZ FÜR MARKEN, DIE IN DIE TÜRKEI KOMMEN

Was wird passieren, werden Banken diese Einkaufszentren verkaufen?

Banken haben eigentlich keine Lust, Shopping-Mall-Investoren zu werden oder Einkaufszentren zu verwalten. Tatsächlich besteht ihr vorrangiges Ziel darin, diese Einkaufszentren so schnell wie möglich loszuwerden. Einkaufszentren bereiten ihnen derzeit tatsächlich Kopfzerbrechen. Aber es gibt ein Problem. Es ist ihnen auch unmöglich, diese Einkaufszentren zu versenken. Sie müssen in irgendeiner Form leben. Denn die an diese Orte vergebenen Kredite sind so hoch, dass es nicht möglich ist, alle diese Kredite abzuschaffen. Daher werden sie einige davon an neue Investoren verkaufen. Einige bleiben in den Händen der Banken.

Glauben Sie also, dass Einkaufszentren aus dieser Spirale herauskommen können?

Wenn fremdwährungsindexierte Mieten wieder auf der Tagesordnung stehen können, wird sich das Ministerium erholen. Denn diese oder jene Marken versuchen derzeit zu wachsen, können aber nicht wachsen. Weil die Investitionen in Einkaufszentren jetzt gestoppt wurden. Während in der Vergangenheit 10–15 Einkaufszentren eröffnet wurden, wird heute schätzungsweise 1 Einkaufszentrum pro Jahr eröffnet. Und gemessen an der Quadratmeterzahl pro tausend Einwohner liegen wir immer noch unter Europa. Es besteht eine Nachfrage nach neuen Marken für den Eintritt in den türkischen Markt. Sie recherchieren und prüfen den Markt, aber leider gibt es kein neues Einkaufszentrum.

Glauben Sie also, dass es in der Türkei immer noch Bedarf an Einkaufszentren gibt?

Es mag an manchen Stellen so sein. Die Bevölkerung in der Türkei wächst immer noch. In Istanbul besteht weiterhin Bedarf in Kayaşehir und Başakşehir. Für neue Marken ist es sehr wertvoll, in die Türkei zu kommen. Wir sind ein Touristenland. Und Touristen wollen überall Marken sehen.

ESSEN UND TRINKEN WÄCHST IN KINOS

Gibt es Einkaufszentren, deren Funktion sich ändern wird?

Es ist tatsächlich eines dieser Dinge, die passieren sollten. Einkaufszentren müssen ihre Funktion ändern. Sie tun dies jedoch nicht, da sie die darin enthaltenen Marken mit geringer Leistung nicht entfernen können. Wenn wir mit der Welt Schritt halten wollen, müssen wir Einkaufszentren um neue Funktionen erweitern. Dazu gehören Logistikzentren, Boutique-Hotels, Arbeitsbereiche, Wellnesszentren und Fitnessbereiche. Ganz gleich, wie wir Einkaufszentren nennen, dieser Wandel ist unvermeidlich.

Hat sich in diesem Prozess die Mathematik der Einkaufszentren verändert? Gelten die Regeln noch, als gäbe es unten einen Technikladen, einen Markt?

Es ist unvermeidlich, dass diese Struktur in Einkaufszentren, also bestimmten großen Marken, Einkaufszentren, an bestimmten Punkten platziert wird. Das wird es immer sein. Diese Mathematik ändert sich nicht. Was sich jedoch in Einkaufszentren geändert hat, ist: Jetzt rücken Konzepte in den Vordergrund, bei denen Essen, Trinken und Unterhaltung im Vordergrund stehen. In der kommenden Zeit kann es sein, dass die Anzahl der Geschäfte zurückgeht und einige Größen kleiner werden. Kinos könnten kleiner werden oder einige Einkaufszentren sogar ganz verlassen.

Welche Marken generieren den meisten Traffic?

Wenn wir uns ausländische Marken ansehen, sind es im Inditex-Cluster die Marken, die die meisten Besucher anziehen. Von den türkischen Marken ist LCWaikiki normalerweise eine der Marken, die am meisten anzieht.

Wir brechen Rekorde bei der Besucherzahl

Die Einkaufszentren scheinen ziemlich überfüllt zu sein. Ist die Anzahl der Kunden gestiegen?

2019 war für uns ein sehr reibungsloses Jahr. Wir fangen derzeit die Besucherzahl von 2019 ein oder übertreffen sie sogar. Wir sind soziale Wesen, die es lieben, zu berühren, zu sehen und zu zeigen. Daher gibt es kein Szenario, in dem Online-Einkaufszentren ersetzt werden. Ich denke, wir werden mehr über Formeln sprechen, die Online und Offline zusammenbringen. Während Sie beispielsweise in der Bahn oder im Bus sitzen, gelangen Sie auf die Webseite des entsprechenden Einkaufszentrums. Dort wählen Sie die gewünschte Marke aus und sagen „Legen Sie das rote T-Shirt für mich beiseite“. Dadurch steigern Sie Ihren Umsatz und sparen Zeit.

Auf der Suche nach einem Einstieg im Einzelhandel?

Wir haben allen Marken in jeder Leistungsperiode so gut wie möglich geholfen. Während der Pandemiezeit erhielten wir etwa drei Monate lang nahezu keine Miete. In Europa gibt es dafür kein Beispiel. Wir haben Marken verstärkt, damit sie in schwierigen Zeiten überleben können. Deshalb sage ich, dass es in schwierigen Zeiten oder wenn es richtig verdient wird, immer wie eine Säge „Einer für dich und einer für mich“ sein sollte, nicht immer „Für mich, immer für mich“. Du musst Verständnis haben. Dies wird nicht passieren, es sei denn, Sie erhöhen Ihre Miete und brechen gleichzeitig Umsatzrekorde. Es ist notwendig, sich irgendwo in der Mitte zu treffen, um sich die Hand zu geben. Dieses Problem hat sich zu einer Spirale entwickelt, die vom Investor nicht gelöst werden kann.

WER IST NURI HAPKACI

Nuri Hatcı, geboren 1965 in Malatya, arbeitet als General Manager und CFO der ECE Türkei. Hatcı, der über mehr als 25 Jahre Erfahrung in der Verwaltung verfügt, arbeitete als Senior Manager bei Teknoser, Yapı Kredi Leasing, Teknoloji Holding, ITE Group PLC und Pegasus Airlines, bevor er zu ECE Türkei kam. Nach seinem Bachelor-Abschluss in Wirtschaftsingenieurwesen an der Technischen Universität Yıldız erhielt Nuri Hatcı einen MBA-Abschluss in Finanzen von der Golden Gate University in San Francisco. Nuri Hatcı, der seit 2011 stellvertretender Vorsitzender von AYD ist, fungiert seit Anfang 2023 als Vorsitzender des AYD-Verwaltungsrates.

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